İcarəyə vermək üçün mənzili hansı ölkədən almalı?

Xaricdə əmlak alanların bir qismi həmin əmlakı yaşamaq üçün deyil, icarəyə verərək gəlir əldə etmək üçün alır. Xaricdə icarəyə vermək üçün əmlak alınması sərfəlidirmi? Bu zaman nə qədər gəlir götürmək olar? 

FED.az xəbər verir ki, Avropanın böyük hissəsində əmlakların icarəsi bazarı sürətlə böyüməkdədir. Buna turizmin inkişafı, “Airbnb” kimi saytlar vasitəsilə dünyanın istənilən yerində icarə mənzil tapmaq imkanının olması, eləcə də, müasir gənclərin çevik həyat tərzi şərait yaradır Belə ki, hazırkı gənclər üzərlərinə böyük məsuliyyət götürməyə tələsməyərək, hələlik kirayə evlərdə yaşamağa üstünlük verirlər.

Mənzillərin kirayə verilməsi sahəsində şəriksiz lider Almaniyadır – burada əmlakların 54,3%-i xarici və yerli sakinlərə icarəyə verilir. İri şəhələrdə, məsələn, Berlində bu rəqəm 70%-ə çatır. Ona görə də narahatlığa əsas yoxdur – Almaniyada evi olanlar ona hökmən icarəçi tapa biləcəklər. İcarənin aktivliyinə görə, ilk üçlüyə Danimarka (34,4%) və Avstriya (30,2%) da daxildir.

Digər ölkələrdə icarəyə verilən əmlakların payı belədir:

4. Hollandiya – 26,5%
5. Fransa – 25,3%
6. İrlandiya və Belçika – hərəyə 24,4%
7. Böyük Britaniya – 24,1%
8. Çexiya – 23,4%
9. İsrail – 22%
10. Polşa – 15,3%
11. Portuqaliya – 14,2%
12. Latviya – 13,2%
13. İtaliya – 12,9%
14. Estoniya – 10,3%
15. İspaniya – 7,5%
16. Litva – 5,2%
17. Macarıstan – 3,9%
18. Sloveniya – 2,4%

Qiymətləndirilən gəlir səviyyəsi

Analitiklər daşınmaz əmlaka yatırımdan gəlirləri hesablayanda 1 kvadratmetr sahənin qiyməti və icarə haqqını nəzərə alıblar. Son rəqəm faizlə göstərilib və il ərzində müştərinin əmlakın dəyərinin hansı hissəsi qədər gəlir əldə edəcəyini göstərir. Amma burada vergilər və digər xərclər nəzərə alınmayıb.

Aşağı gəlirli şəhərlər

Cədvəldən göründüyü kimi, ən aşağı gəlir səviyyəsi – iri maliyyə mərkəzləri sayılan şəhərlərdədir. Bu hal həmin şəhərlərdə kvadratmetrin qiymətinin yüksək olması ilə əlaqədardır. Məsələn, Parisdə mənzilin 1 kvadratmetrinin orta qiyməti 10,7 min dollardır.

Amma bu o demək deyil ki, həmin şəhərlərdə daşınmaz əmlaka investisiya etmək sərfəli deyil. Sadəcə, burada başqa strategiya istifadə edilir: insanlar icarə haqqından deyil, mənzilin qiymətinin artmasından qazanırlar. Belə şəhərlərdə qiymətlər tez artır, tələbat isə həmişə yüksəkdir. Ona görə də siz mənzili istənilən vaxt daha yüksək qiymətə satıb qazanc götürə bilərsiniz.

Məsələn, Londondakı əmlak qiymətlərini 10 il əvvəlki ilə müqayisə edəndə məlum olur ki, mənzillər o vaxtdan indiyədək 2 dəfədən çox bahalaşıb. Hazırda Londonda mənzillərin orta qiyməti 626 min dollardır. 2007-ci ildə isə bu rəqəm 274 min dollar idi. İcarə haqqı isə belə sürətlə artmır. Həmin 10 il ərzində icarə haqları təqribən 45% artıb və hazırda orta icarə haqqı ayda 2 140 dollardır.

Parisdə də oxşar vəziyyətdir – 2009-dan indiyədək Fransa paytaxtında mənzillərin qiyməti 45% artıb və hazırda orta hesabda 531 min dollardır. Amma əgər siz mənzilin bahalaşmasını gözləməyib, indidən gəlir əldə etmək istəyirsinizsə, orta və yüksək gəlirli şəhərlərə diqqət yetirməlisiniz.

Orta gəlirli şəhərlər

Bu siyahıda İspaniya və Portuqaliyanın iri şəhərləri yer alıb. Səbəbi bu ölkələrdə bir qədər əvvəl baş verən böhrandır. Hazırda həmin şəhərlərdə kvadratmetrin qiyməti hələ yüksək olduğu səviyyələrə çatmayıb, amma iqtisadiyyat özünə gəlməkdədir.

Məsələn, Portuqaliya mənzillərin ən çox bahalaşdığı ilk 10 ölkə sırasına düşüb: 2016-cı ilin əvvəlindən 2017-ci ilin əvvəlinə qədər olan dövrdə mənzillər 7,9% bahalaşıb.

İspaniyada isə ötən ilin iyunundan indiyədək mənzillərin satışı ölkə üzrə 20%, Barselonada 22% yüksəlib. Doğrudur, mənzillərin kvadratmetrinin qiyməti böhrandan əvvəlki həddə çatmayıb. Amma investorların böyük marağını və kreditlərin əlçatanlığını nəzərə alanda, yaxın vaxtlarda vəziyyət dəyişə bilər. Ekspertlər 2017-ci ildə İspaniyada satışların 10%, qiymətlərin isə daha 3% (1 kvadratmetr üçün 1866 dollara qədər) artacağını bildirir.

Almaniyanın iri şəhərləri arasında isə icarədən ən yaxşı qazancı Berlində götürmək olar. Burada kvadratmetrin qiyməti Hamburq və Frankfurtdan ucuzdur, icarə haqları isə, demək olar ki, həmin şəhərlərlə eynidir. Nəticədə Berlində gəlirlilik daha yüksəkdir.

Çexiya şəhərlərinin də bu sahədə göstəriciləri yaxşıdır. Məsələn, Çexiya son bir ildə mənzillərin qiymətinin 12,8%-lik artımı ilə liderdir. Bu bazarın əsas üstünlüklərindən biri odur ki, pulun çatmırsa, asanlıqla ipoteka krediti götürə bilərsən. Yerli banklar xaricilərə aşağı faiz dərəcələri ilə  (illik 3-5%) və yumşaq şərtlərdə həvəslə ipoteka krediti ayırırlar.

Yüksək gəlirli şəhərlər

Ən yüksək gəlirlilik, göründüyü kimi, məşhur olmayan bazarlardadır. Çox güman ki, əmlak alıcıları Polşanın Lodz şəhəri və ya Macarıstanın Debretsen şəhəri barədə heç düşünmürlər. Amma ən böyük gəlir səviyyəsi də məhz belə şəhərlərdədir.

Belə yüksək gəlirliliyin əsas səbəbi mənzillərin kvadratmetrinin qiymətinin aşağı olması, mənzillərin qıtlığı və icarəyə tələbatın böyük olmasıdır.
Məsələn, siyahıda bir neçə polyak şəhəri var. Son vaxtlar investorlar bu şəhərlərə maraq göstərirlər. Polşanın iqtisadiyyatı sabitdir, mənzil tikintisi sürətlə artır, mənzili icarəyə götürənlər – işçi miqrantlar və tələbələrin sayı çoxdur, mənzillərin satışı, qiymətlər və mənzillərə tələbat isə artır.

Amma əgər siz məşhur bazarlara üstünlük verirsiniz və məhz icarədən qazanmaq istəyirsinizsə, “ikinci sıradan” olan şəhərlərə diqqət yetirməlisiniz. Məsələn, Britaniyanın Mançester şəhərinə. Burada mənzillərin qiyməti son bir ildə 8,4% yüksəlib. Mançesterdə mənzillərə tələbat böyükdür, icarə haqları da artmaqdadır. Oxşar nümunələri Almaniyada, Avstriyada və Avropanın digər ölkələrində də tapmaq olar.