Mənzillərin kəskin bahalaşmasının səbəbi açıqlandı
Bahalaşma fonunda ölkədə mənzil qiymətlərinin də artması müzakirə mövzusudur. Hazırda əksər tikinti şirkətləri paytaxtda "pilot layihə" adı ilə köhnə binaları sökərək yerində çoxmərtəbəli binalar tikirlər. Diqqət çəkən məqam budur ki, köhnə binanın yerində "pilot layihə" çərçivəsində yeni bina inşa edən şirkət torpaq üçün əlavə pul ödəmir. Bəs belə olan halda mənzil qiymətləri niyə əvvəlkindən ikiqat yüksəkdir?
Bununla bağlı Pravda.az-ın suallarını cavablandıran iqtisadçı ekspert, “Opera Group” MMC-nin direktoru Firdovsi Xəlilov deyib ki, mənzillərin qiymətlərinin artmasına səbəb inşaatın öz maliyyələti, yəni birbaşa tikintinin maliyyəti deyil:
“Birinci səbəb kafsentlərin azalmasıdır. Əvvəllər bir hektar ərazidə bəzən 80 min kvadratadək inşaat aparılırdısa, hazırda bu, məhdudlaşdırılıb. Ən yaxşı halda 2-2,5, yəni 20-25 min kvadrata icazə verilir. Bundan artığına icazə verilmir. Bilirsiniz ki, şəhər daxilində olan layihələrin bir çoxu pilot layihələrdir. Adətən beş mərtəbəlilərin yerində on iki-on dördmərtəbəli binalara icazə verilir. Nəzərə alın ki, beşmərtəbəli binalarda olan mənzillər kiçik mənzillərdir. İnşaat şirkəti isə eyni ikiotaqlı, üçotaqlı və ya birotaqlı üçün daha böyük kvadratlar verir. Mənzil Fondunun ciddi bir hissəsi bura yönəlir. İnşaatın öz maliyyəti isə əvvəllər 280-320 manat arasında başa gəlirdi. Belə binalar kərpiclə hörülürdü. İşçilər “kölgə” şəklində işləyirdi, mal-material da barterlə alınırdı, şirkət vergidən yayınırdı. Hazırda isə belə deyil, daha səliqəli tikinti aparılır, vergilər də ödənilir. Qiymət artımını əsaslandırmaq üçün sahibkar məcburdur ki, 2015-2018-ci ildə tikilən binalardan fərqli binalar tiksin. Fasadlara daş yunları vurulur, qranitlə olur, liftlər "Sigma" və ya başqa məşhur markalar olur ki, təhlükəsizliyi əsaslı, görünüşü xoş olsun. Bu da maliyyəti 700-750 manata gətirib çıxarıb. İnşaat işçilərinin əmək müqaviləsi ilə cəlb olunması, alınan mal-materialın rəsmi alınması... Burdakı kvadratmetrin 300-400 manat artdığını düşünsək, yenə də sual verə bilərsiniz ki, cəmi 400 manat qiymət artdı, Bakıda mənzillərin ortalama qiyməti 1000-1200 manatdan 1500 manata yüksəlirdi, bəs niyə indi 4000 manata yüksəlib? Çünki dediyimiz kimi, məsələ təkcə inşaat maliyyələtinin artması deyil. Kafsent, vergi...”
Ekspert deyib ki, əvvəllər sadələşmiş vergi tətbiq olunub: “Bir kvadratmetr 67 manatla 140 manat arasında idi. Sadələşmiş vergini ödəyib, istədiyin şəkildə maliyyəsini aparırdın. Əvvəlcədən bilirdin ki, vergi yükün nə qədərdir. Hazırda isə sadələşmiş vergi yoxdur. 20% mənfəətinizdən ödəyirsiniz, üstə gəl 18% Əlavə Dəyər Vergisi... Mənfəətdə xərcə salmanın olmaması mənfəətin miqdarını artırır. Dolayısı ilə, əvvəllər 120 manatlıq vergi xərcimiz hazırda 800, bəzən də 1000 manata yaxınlaşır. Əvvəllər 1 kvadratmetrə, təxminən, 200-210 manat, hətta daha aşağı - 85 manat olan torpaq maliyyətimiz hazırda 1000 manatı ötüb keçib. Məsələn, o vaxtlar 10-11%-li biznes kreditləri çox idi. Sahibkar bu krediti üç illik götürürdü. İnşaat başlayan kimi bu pulu qaytarırdı. Hazırda bundan söhbət gedə bilməz. Tapa bilirsinizsə, ən insaflı kredit 19-20%-dir. Üstünə vergi faizi da yüklənir... Bunu sahibkar uzun müddət qaytara bilmir, çünki satışlar da əvvəlki kimi intensiv deyil, uzun müddət çəkir. İcazələrdən heç danışmırıq... Hamı bilir ki, əvvəllər icazələr necə baş verirdi. Bir həftə, uzağı üç ay içində icazə alınıb inşaata başlanırdı. İndi isə o qədər sıx nəzarət var ki, iki il çox yaxşı perspektivdir. Bəzən üç-dörd il də çəkir. Bu müddət ərzində əhalini köçürmüsünüz, yaxud torpağı almısınız, kredit ödəyirsiniz. Axı bu da maliyyəti artırır. Bunlar gizli xərclərdir. Yəni qiymət artımının səbəblərini burda axtarmaq lazımdır”.
F.Xəlilov vurğulayıb ki, araşdırmalarına görə, Bakının Nəsimi rayonunda, Nərimanovun mərkəzi hissələrində, Xətainin mərkəzə yaxın hissələrində 1 kvadratmetrin maya dəyəri 2500-3500 manat arası dəyişir: “Əlbəttə, bu qiymətə başa gələn bir şeyin realizasiyası da uzun müddət çəkir. Çünki əvvəlki kimi dərhal satılmır, axı əvvəl ucuz idi, ala bilirdilər. Hazırda baha olduğu üçün ala bilmirlər. Məcbur olub, vaxt verirlər. İlinə görə 20% “kar marjı” qoyulmuş olsa, üç ilə realizasiya edilmiş olsa, buyurun, biabırçı rəqəmlər alınır. Əhalinin real gəlirləri ilə çox böyük təzad yaranır. Əsas problem əmlakın qiymətinin niyə artmasında deyil. Əsas problem budur ki, hər bir əmtəənin qiymətləri dəfələrlə artır, amma əhalinin real gəlirlərində, adambaşına düşən ümumi daxili məhsulda 2015-2016-cı ildən irəliləyiş, demək olar, yoxdur. Adambaşına düşən ümumi daxili məhsul illik heç olmasa, 5-10% artmalı idi. Çevrəmizdəki ölkələrdə bu artım baş verib. Təkcə bizdə ressesiya - durğunluq gedir. Yaxşı olar ki, sürətlə investisiya mühitinin yaxşılaşdırılması üçün reformlar olsun. Vergi siyasəti sərtləşdirilmək yerinə daha da cəlbedici, təşviqedici olsun, daha çox insan bizneslə məşğul olmağa çalışsın. Çıxış yolunu bunda görürəm. Əmlak qiyməti nəticədir, səbəb deyil”.