Bakının 2040-cı ilədək çoxmərkəzli şəhər modelinə keçidi paytaxtın yalnız şəhərsalma quruluşunu deyil, daşınmaz əmlak bazarının qiymət xəritəsini də dəyişə bilər.
2023-cü ilin dekabrında təsdiqlənən Baş Planın əsas istiqamətlərindən biri monomərkəzli şəhər strukturundan çoxmərkəzli modelə keçid, yeni regional və yerli mərkəzlərin yaradılması, nəqliyyat və sosial infrastrukturun həmin ərazilərlə əlaqələndirilməsidir. Lakin burada əsas məsələ planın hansı əraziləri inkişaf zonası kimi müəyyən etməsindən daha çox, nəzərdə tutulan layihələrin hansı sürətlə və hansı maliyyə mənbələri hesabına həyata keçiriləcəyidir.
Daşınmaz əmlak bazarında planın elan olunması ilə real qiymət artımı arasında ciddi zaman fərqi yarana bilər. İnvestorların bir hissəsi gələcək infrastruktur gözləntisi ilə torpaq və mənzil almağa başlayaraq qiymətləri əvvəlcədən yüksəldə bilər. Ancaq layihələrin icrası gecikərsə, bu gözlənti üzərində formalaşan qiymətlər davamlı olmaya bilər. Buna görə əmlak bazarında yeni mərhələnin əsas göstəricisi artıq sadəcə Baş Planın mövcudluğu deyil, konkret layihənin hansı icra mərhələsində olması, torpaq ayrılmasının rəsmiləşdirilməsi, maliyyə mənbəyinin müəyyənləşməsi və tikinti işlərinin faktiki başlaması olacaq.
Çoxmərkəzli modeldə nəqliyyat infrastrukturu xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Yeni metro stansiyaları, əsas magistrallara çıxış və ictimai nəqliyyat bağlantıları güclənən ərazilərdə torpaq və mənzilə tələbin artması mümkündür. Yeni iş və xidmət mərkəzləri də həmin ərazilərin cəlbediciliyini yüksəldə bilər. Beləliklə, gələcəkdə daşınmaz əmlak bazarında “mərkəzə yaxınlıq” amilinin çəkisi müəyyən qədər azalaraq “nəqliyyat və yeni iqtisadi mərkəzlərə inteqrasiya” amili ön plana çıxa bilər.
Keçmiş sənaye zonalarının yenidən qurulması isə daha böyük potensiala malik olmaqla yanaşı, daha çox risk daşıyır. Sənaye və anbar ərazilərinin yaşayış, ofis, ticarət və ictimai məkanlara çevrilməsi torpağın iqtisadi dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər. Lakin Bakı şəraitində neft-mədən və sənaye ərazilərinin ekoloji çirklənməsi, torpaqların təmizlənməsinin yüksək xərci, mülkiyyət hüquqlarının qarışıq olması, kommunikasiya infrastrukturunun vəziyyəti və tikinti hüquqları belə layihələrin reallaşmasını çətinləşdirə bilər. Buna görə “keçmiş sənaye ərazisi mütləq bahalaşacaq” yanaşması doğru deyil. Burada hər ərazi ayrıca qiymətləndirilməlidir.
Digər risk yeni mərkəzlərin iqtisadi tələbdən əvvəl infrastruktur hesabına formalaşdırılmasıdır. Əgər ərazidə nəqliyyat və inzibati obyektlər yaradılsa, lakin kifayət qədər iş yeri, xidmət və biznes fəaliyyəti formalaşmasa, yeni mərkəz uzun müddət tam potensialından istifadə etməyə bilər. Bu halda tikinti həcmi artsa belə, mənzil və kommersiya obyektlərinə real tələb gözlənilən səviyyədə formalaşmaya bilər. Deməli, yeni şəhər mərkəzinin uğuru yalnız yol və metro ilə deyil, eyni zamanda həmin ərazidə iqtisadi fəaliyyətin yaranması ilə ölçülməlidir.
Çoxmərkəzli inkişafın digər tərəfi şəhər daxilində sosial-məkan fərqlərinin dəyişməsidir. Yeni infrastruktur və investisiyaların toplandığı ərazilər sürətlə bahalaşa bilər, lakin inkişaf prosesindən kənarda qalan məhəllələrdə qiymət artımı daha zəif qala bilər. Eyni zamanda, tarixi mərkəzdə tikinti imkanlarının məhdudluğu, mədəni irsin qorunması və ərazi üzrə xüsusi şəhərsalma rejimi həmin zonaların inkişaf dinamikasını yeni mərkəzlərdən fərqləndirəcək. Bu, köhnə mərkəzin mütləq ucuzlaşacağı anlamına gəlmir, lakin onun bazardakı üstünlüyünün əvvəlki qədər dominant olmaması mümkündür.
Bu baxımdan Bakının 2040-cı il şəhər modelinin daşınmaz əmlak bazarına təsirini qiymətləndirərkən üç mərhələni fərqləndirmək daha doğru olar: planlaşdırılan ərazi, layihəsi maliyyələşdirilmiş ərazi və faktiki infrastrukturu qurulan ərazi. Ən böyük spekulyativ risk birinci mərhələdə, daha ölçülə bilən qiymət artımı isə sonrakı mərhələlərdə meydana çıxacaq.
Nəticədə, qarşıdakı illərdə Bakıda daşınmaz əmlakın dəyərini müəyyən edən əsas amil sadəcə şəhərin hansı hissəsində yerləşməsi deyil, həmin ərazinin yeni şəhər iqtisadiyyatına nə dərəcədə qoşulması olacaq. İnvestisiya baxımından da plan sənədinin özündən çox, konkret layihənin icra vəziyyəti, maliyyələşməsi, hüquqi statusu, nəqliyyat bağlantısı və ərazidə real iqtisadi fəaliyyətin yaranması daha mühüm göstəricilərə çevriləcək. Baş Planın həyata keçirilməsi sürətləndikcə Bakının əmlak bazarında vahid “mərkəz qiyməti” anlayışından çox, bir-birindən fərqli inkişaf potensialına malik çoxsaylı yerli bazarların formalaşması ehtimalı artır.
Gununsesi.info