Tikintisi gecikdirilmiş binalarda BÖYÜK TƏHLÜKƏ – ARAŞDIRMA

İllərdir müqavilədə yazılan pulu ödəmişik. Amma artıq bizə söz verilən müddətdən neçə il keçib tikinti başa çatmır. Hər dəfə deyirlər ki, yaxın zamanda bitəcək. Nə tikinti başa çatır, nə də verdiyimiz pulları geri qaytarılır.

Tikinti şirkətlərinin əlindən bezən bu insanlar zaman-zaman gah mətbuata müraciət edir, gah da tikintisi yarımçıq qalmış binanın qarşısında aksiya keçirərək dərdlərinə çarə axtarırlar. Amma illərdir yarımçıq tikililər sağalmaz yaraya çevrilib. Bu insanların haqların hüquqşünaslar belə müdafiə etməkdə çətinlik çəkir.

Həlledilməz problemə çevrilən bu məsələyə bir də biz Publika.az-ın “Müfəttiş” layihəsində işıq salmağa, həll variantlarını axtarmağa çalışdıq.

Gözdağına çevrilən binalar

 

Əvvəlcə, onu deyək ki, Bakıda yarımçıq qalmış tikililərin sayı barədə heç bir statistika yoxdur. Lakin paytaxtda kiçik bir ekskursiya ilə onlarla belə bina görmək mümkündür. Artıq bu binalar paytaxta gözəllik verməkdən daha çox yüzlərlə insanın illərdir həlledilməz probleminin gözdağına çeviriliblər. Yarımçıq tikililər binada mənzil alanlar üçün təkcə bu gün deyil, gələcəkdə də problem olur. Belə ki, tikinti başa çatdıqdan sonra belə orada yaşamaq heç də etibarlı hesab edilmir. Çünki yarımçıq qaldığı müddətdə bina daxili və xarici aşınmaya məruz qalır. Axı bina soyuduqda və qızdıqda metal konstruksiyaları deformasiyaya uğrayır. Onda mikroçatlar yaranır, çöl tərəfdən suvağı, rəngi, üzlükləri tökülür. Armaturlarda korroziya yaranır, beton armaturdan aralanmağa başlayır. Nəticədə istifadəyə veriləndən sonra da ömrü uzun olmur. Məsələn, layihəyə görə, binanın istismar müddəti 100 il nəzərdə tutulurdusa, uzun müddət yarımçıq qalması onun ömrünü iki dəfəyə qədər azaldır. Yarımçıq tikili həm də paytaxtın ümumi görüşünü üçün də heç də xoş mənzərə yaratmır. Üstəlik, ətrafının hasarlanması yerləşdiyi ərazidə hərəkətə də çətinlik yaradır.

Yəqin ki, bu hallar təkcə bizdə baş vermir. Başqa ölkələrdə də məsələnin həll yolunu tapıblar. Belə ki, bu cür tikililər ya dövlət tərəfindən alınır, ya da hərraca çıxarılır. Bu yarımçıq tikililərin yaratdığı problemi həll etməklə yanaşı, yüzlərlə insanın evlə təminatı deməkdir. Hətta Rusiyada bu məsələ qanunvericilikdə əksini tapıb. Binanın tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş müddətdə işlər başa çatmasa, dövlətin həmin tikilini satışa çıxarmaq hüququ var. Bəs biz yarımçıq tikililərlə bağlı hansı variantı seçə bilərik?

Yarımçıq tikili problem necə həll edilməlidir?

Son illər bu cür tikinti şirkətlərinin sayında artım olmadığını deyən daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanlıancaq məsələnin aktuallığını hələ də, qoruduğunu deyib. Ekspert məsələnin müxtəlif vaxtlarda müzakirə mövzusu olduğunu, lakin dövlət tərəfindən adekvat cavab verilmədiyini bildirib. Onun sözlərinə görə, bunun da başlıca səbəb yarımçıq qalan, problemli tikililərin sayının həddən artıq çox olmasıdır: “İndiki şəraitdə isə dövlət bu cür problemli məsələni öz üzərinə götürməyə əlavə vəsait cəlb etməyi lazım bilmir. Amma bununla bağlı gələcəkdə zəruri addımlar atmaq olar. Çünki problem həddən artıq dərinləşib, hətta bir evin bir neçə nəfərə satılmasına oxşar bir vəziyyət alıb. Yüzlərlə istehlakçı hüquqları kobud şəkildə pozulub. Hətta burada cinayət tərkibi yaradan hallar da var. Bununla yanaşı, şəhərin estetik görünüşü, şəhərsəlman mədəniyyətinə də xələl gətirən məqamları da diqqətdən qaçırmamalıyıq. 2015-ci ilə olan məlumata görə, bu cür binaların sayı 200 civarında idi. Hesab edirəm ki, dövlət bu məsələyə müdaxilə etməlidir”.

Ekspert bu tikililərin hərraca çıxarılmasının məsələnin həll yollarından biri olduğunu qəbul etsə də, Azərbaycanda bunu real hesab etmədiyini vurğulayıb: “Bazarda olan sahibkarlar boş yer alıb özləri tikməyə üstünlük verir. Yarımçıq tikiliyə maraq göstərənlərin sayı azdır. Çünki yarımçıq tikili marketinq baxımdan da sərfəli deyil. Tikilinin yarımçıq olması müştərinin də marağını azaldır, həmin ərazi problemli ərazi kimi diqqət çəkir. Bununla bağlı hərracın uğurlu nəticə verəcəyinə inanmıram”.

Problemi yaradan səbəb qanundakı boşluq…

“MBA CONSULTİNG GROUP” şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov hesab edir ki, bu binaların dövlət tərəfindən alınması məqsədəuyğun deyil: “Çünki onsuz da dövlətin yükü ağırdır. Yarımçıq tikililərin inventerizasiya edilib açıq satışa çıxarılması daha doğru olardı. Ləğvedici qurumun onlar qarşısında qoyduğu şərtlərə əməl etməklə investorlar həmin binaları alıb məqsədyönlü istifadəsinə nail ola bilərlər. Amma nadir hallarda tikinti şirkəti işləri başa çatdıra bilmədiyini halda özünə investor axtarır. Müəyyən şərtlərlə investor dəstək olur və tikintini başa çatdıra bilirlər. Ancaq bu kütləvi deyil. Yarımçıq tikililərlə bağlı hərracların keçirilməsinə isə heç vaxt rast gəlməmişəm”.

N.İbrahimov bu məsələnin necə həll edilməsinin qanunda əksini tapmadığını və problemlərin müəyyən qədər də bu səbəbdən həll edilmədiyini bildirib: “Qanunda göstərilib ki, sərəncam verilən gündən 3 il müddətində tikinti aparılmalıdır. Binanın tikintisi aparılmazsa, sərəncam ləğv edilir. Həmin ərazi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin tabeliyinə verilir. Yenidən həmin ərazidə tikinti aparmaq üçün hər hansı bir şirkət və ya həmin şirkət yenidən müraciət edə bilər. Tikinti yarımçıq qaldığını hansı addım atılması ilə bağlı tələb yoxdur. Hesab edirəm ki, bu məsələ qanunda əksini tapmadığından belə problemlər meydana çıxır. Ona görə də qanunda həmçinin sərəncam veriləndən nə qədər müddət sonra tikintinin başa çatması ilə bağlı da tələb irəli sürülməlidir. Əks halda, bu cür özbaşınalıq davam edəcək. Çünki tikintinin yarımçıq qaldığı zaman binada fiziki aşınma daha sürətli olur. İkinci məqam ətrafdakı insanların yaşayışına, nəqliyyat vasitələrinin hərəkətinə mane olunmasıdır. Ən əsas isə alıcıların hüquqlarının pozulmasıdır”.

Yarımçıq qalmış tikilinin almaram

Hazırkı durumda qanun dövlətin bu tikililəri alması və ya harraca çıxarılmasına əsas vermir. Bəs şirkətlər necə yarımçıq tikilini almaq istəyərmi?

“Azərturk” MMC tikinti şirkətinin rəhbəri İbrahim Aslan sahibkar olaraq yarımçıq qalmış tikilini heç zaman almayacağını deyir. Onun sözlərinə görə, belə halda tikilini dövlət almalıdır: “Dünya təcrübəsində dövlət həmin yarımçıq tikilini alır və hər hansı bir şirkətə davam etdirməsi üçün pul verir. Əks halda heç bir şirkət yarımçıq tikilini almaz. Mən bir şirkət sahibi olaraq həmin tikilinin nə üçün yarımçıq qalması barədə düşünərəm. Bir tikili yarımçıq qalıbsa, demək sahibi lazımı büdcə ayırmayıb, tikintiyə başlayanda riskləri və xərcləri düşünməyib. Büdcə tez bitibsə, burada problem olduğundan xəbər verir. Heç kim də problemlə məşğul olmaq istəməz. Bu gün tikinti sahəsində təsadüfi adamlar var. Tikinti sahibiyəm demək üçün bu işə başlayırlar. Lakin işi başa çatdıra bilmirlər. Ona görə də ətrafımız yarımçıq qalmış tikililərlə zəngindir”.

Paylar qeydiyyata alınmalıdır

Son illər vətəndaşlar üçün ciddi problemlər yaradan belə Mənzil Tikinti Kooperativləri, MMC və şirkətlərin bir çoxu barəsində cinayət işi açılıb, vətəndaşlara dəymiş ziyan tam və ya qismən ödənilib. Məsələn, 2016-cı ildə “MTK Real”ın rəhbəri İlham Qasımov 15 il, “198 Saylı”, “200 Saylı” MTK-ların rəhbəri Etibar Fərziyev 14 il həbs cəzasına məhkum edilib. Digər MTK-ların – “Əli bəy”, “Əzizbəy-KM”, “AENT-E”, “Fateh-N”, “Badu-Kubə”, “Şahbulaq”, “Term”, “İDEAL-İ İnşaat”, “Mehriban Qonşular”, “Xətai-2”, “Ulduz-S”, “Azərtikinti ATF”, “Dərəçiçək”, “Fuad LTD”, “Birlik İnşaat” MTK, MMC və şirkətlərin rəhbərləri və digər məsul şəxslər barədə cinayət işləri açılıb. Artıq bu cinayət işlərinin bəzisi yekunlaşıb, təqsirli şəxslər cəzalandırılıblar.

Bu məsələnin çox ağrılı problem olduğunu deyən hüquqşünas Samir İsayev də bununla bağlı bir neçə Mənzil Tikinti Koperativləri barədə cinayət işləri olduğunu vurğulayıb. Onun sözlərinə görə, ildə ən azı 2-3 şirkətin rəhbəri bu məsələyə görə həbs edilir: “Tikili yarımçıq qaldığından orada ev alanlar küçədə qalır. Həmin binalardan mənzil alanlar bir yerə toplaşaraq tikintini başa çatdıra bilər. Mənzil Tikinti Kooperativləri oradan mənzil alan şəxslərin mülkiyyətindədir. Torpaq sahəsi bu işi başlayan şirkətin olur, lakin insanların ödədiyi pulla tikintini başlayır və davam etdirir. Lakin şirkət sahibinin pulu olmadıqda, şirkət iflas etdikdə, sahibi öldükdə və digər səbəblərdən tikinti başa çatmadığı halda bunu davam etdirmək üçün Mənzil Tikinti Kooperaticvinə üzv olan şəxslər tikintini davam etdirməlidir. Ancaq bizim insanların bir yerə toplaşmaq problemi olduğundan bu variant həll yolu kimi görünmür”.

Müdafiə şansımız azdır

Hüquqşünas problemin həll yolunu mənzil alanların pul ödəyərkən bütün payları qeydiyyatdan keçirməsində görür. Onun sözlərinə görə, bu paylar Daşınmaz Əmlakın Dövlət Resyterində qeydiyyata alınmalıdır, buna görə alıcılara sənəd verilməlidir: “Əvvəllər bu qiymətli kağız kimi qeydə alınırdı və sertifikat verilirdi. Lakin indi bu qayda ləğv edilib, sadəcə payların qeydiyyatı mümkündür. Bu məsələ isə ölkəmizdə boş qalıb. Paylar qeydiyyatdan keçsə, mənzil alan şəxs binanın neçənci mərtəbəsində hansı mənzilin ona məxsus olduğunu biləcək. Payın qeydiyyatdan keçməsi tikintidə sui-istifadələrin qarşısını alacaq, tikili yarımçıq qaldığı halda insanların rəsmi formada payı olacaq. Bu zaman pay hüququnu tələb etmək üçün şəxslər müraciət edə biləcək. Lakin bu problemlər həm də Mənzi Tikinti Kooperativlərinin yaradılma və fəaliyyətindəki özbaşınalıqdan qaynaqlanır. MTK-lar hər hansı MMC tərəfindən yaradılır və idarə edilir. Lakin MTK-lar Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reysteri xidmətində qeydiyyatdan keçməlidir. Bu zaman tikinti yarımçıq qalanda MTK-nın pay sahibləri onun qeydiyyatdan keçdiyi dövlət qurumuna müraciət edərək, dövlətin nəzarəti altında problem həll edə bilərlər. Qanunlardakı bu boşluqlar məsələnin hüquqi baxımdan həllini çətinləşdirir. Bu ciddi bir problemdir, lakin heç kim bu yükü üzərinə götürmək istəmir. Mənzil Tikinti Kooperativləri xüsusi mülkiyyət olduğundan hazırda dövlət bu məsələyə müdaxilə edə bilmir. Yalnız bu müəssisələr dövlət qeydiyyatından keçdikləri halda, mövcud problemlər zamanı dövlətin müdaxilə etmək səlahiyyəti yaranır”.

Bu problemlə qarşılaşan birinə hüquqşünas olaraq nə qədər kömək edə bilirsiniz sualına S.İsayev belə şəxslərin hüquqlarını müdafiə şansının çox az olduğunu deyir: “Onların hüquqlarını bərpa edəcək hüquqi şanslarımız demək olar ki, yoxdur. Düzdür məhkəməyə müraciət edirik, lazımı prosedurları yerinə yetiririk. Bu Mənzil Tikinti Kooperativi həmin şəxslərin özünün birliyidir. Lakin şəxslərin MTK-lara qoşularkən hansı hüquq və vəzifələrinin olcağı da tam müəyyənləşməyib. Bu məsələ böyük bir hüquqi boşluqdur və ona görə də bu cür problemlər baş verir”.

Dövlətin müdaxiləsinin qanuna salınması real deyil

Qeyd edək ki, ötən il ərzində Mənzil Tikinti Kooperativləri barədə Prezident Admistrasiyasına da vətəndaşlar tərəfindən 100-dən çox şikayət daxil olub. Şikatyətlər araşdırılandan sonra onların bir çoxu vətəndaşların xeyrinə təmin edilib.

Yarımçıq tikililərlə bağlı çoxsaylı müraciətlərin olduğunu deyən millət vəkili Vahid Əhmədov isə dövlətin bu məsələyə müdaxiləsini doğru hesab etmir: “Bizə edilən müraciətləri aidiyyəti ünvanlara yönləndiririk. Hazırda Respublika Prokurorluğunda bu problemlə bağlı işlər aparılır. Bu tikinti şirkətləri ilə şəxslər arasında yaranan problemdən qaynaqlanan məsələ olduğundan dövlət məsuliyyət daşımır. Düzdür, vətəndaşları olduğundan müəyyən müdaxilələr etməyə çalışır. Lakin vətəndaş tikinti şirkəti ilə müqavilə bağlayanda tikintinin başa çatdırılma vaxtını, ya da problem yarandığı halda ödənilən pul geri qaytarılmasını tələb kimi irəli sürməlidir”.

Bəzi ölkələrdə məsələyə dövlətin müdaxiləsinin qanunda əks olunmasına gəldikdə, millət vəkili indiki halda ölkəmiz üçün bunu real hesab etmir: “Bu məsələ məhkəmə predmetidir. Hər bir layihənin başlama və bitmə müddəti var. Lakin bu müddətdə tikinti başa çatmadığı halda dövlətin müdaxilə etməsi məsələsi qanunda əksini tapmayıb. İndiki halda bu məsələnin qanunda əks olunması real görünmür. Çünki bu gün tikinti şirkətlətinin sayı kifayət qədərdir. Bu mənada insanlar müqavilə bağlayanda hüquqşünaslarla məsləhət etməlidir ki, belə forsmajor hallarda itirməsinlər. Binada mənzil alan şəxslərin binada pay sahibi olmaları üçün isə səhmdar cəmiyyət olmalıdır. Bu gün əksər binaları bir neçə nəfər tikir və müqavilə əsasında insanlara satırlar”.