Bazar , Yanvar 29 2023
Ana səhifə / İqtisadiyyat / Əmlak bazarı: Qiymət müxtəlifliyi, yoxsa süni qiymət artımı?

Əmlak bazarı: Qiymət müxtəlifliyi, yoxsa süni qiymət artımı?

Bu il ərzində ölkənin daşınmaz əmlak bazarında müxtəlif istiqamətdə dəyişiklik müşahidə edilib.

Satışda olan evlərin qiymətlərində həm azalma, həm də bahalaşma özünü göstərib. Qeyd edək ki, fevral ayında Rusiya-Ukryana müharibəsi ilə bağlı ölkəyə gələcək azərbaycanlıların da mənzi bazarına təsirsiz ötüşməyəcəyi bildirilirdi. Ölkədə isə hər zaman olduğu kimi müxtəlif ipoteka, güzəştli, kirayə mənzillər, nağd alış kimi vasitələrlə bir qrup vətəndaşlar mənzillər əldə etsələr də, həyatını uzun illərdir ki, kirayələrdə keçirən və mövcud qiymətlərlə ev almağa ümidi olmayan hələ də çox sayda insanlar var.

Onlar isə nə vaxtsa “möcüzə” baş verəcəyi, çox aşağı faizlə kredit imkanı yaranacağı, yaxud çalışdıqları sahəyə “güzəştli mənzil”lərdən yararlanmaq imkanı veriləcəyi kimi xəyallar qururlar. Ancaq hələ ki, ölkədə ev alanların bir qismi elə yenə də evi olanlardır.

Daşınmaz əmlak bazarında evlərin qiymətində azalmağa doğru isə ciddi dəyişik baş vermir. Cari ilin noyabr ayında daşınmaz əmlakın qiymətində bir qədər ucuzlaşma olduğu deyilir. Doğurdanmı, mənzillərin qiymətlərində ucuzlaşma baş verib və bu, alıcılıq qabiliyyətinin azalması ilə bağlıdır? 

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev Cebhe.info-ya bildirdi ki, daşınmaz əmlakların satışının sürətli olması mövsümi xarakter daşıyır və adətən yay mövsümündə 3 ay ərzində alıcılıq qabiliyyəti nisbətən aşağı düşür:

“Soyuq qış aylarında – dekabr, yanvar və fevralda da alıcılıq qabiliyyəti nisbətən aşağı olur. Ümumən götürsək, son bir neçə ildə ölkədə satılan əmlakların böyük bur hissəsi daha çox kreditli şərtlərlə satılan mənzillərdir.

Bunlar ipoteka, bankdaxili kreditlər və özəl sektorun təklif etdiyi uzunmüddətli kreditli satışlardır ki, bu satışlarda nisbətən illik faiz dərəcəsi yüksək olur. Buna baxmayaraq, həmin satışa tələbat var. Nağd şəkildə satışlar əvvəlki ilə nisbətən daha da azalıb. Sentyabrdan başlayaraq köhnə tikili binalarda da qiymət artımı baş verdi. Ümumilikdə köhnə tikili, istismar müddəti bitmiş binaların qiymətləri son bir neçə ildə kəskin artıb.

Buna səbəbi köhnə tikili binaların söküntüsü ilə bağlıdır. Həmin binalar mərhələli şəkildə sökülür, yeni tikili binalarla əvəzlənir və bu zaman vətəndaşa verilən yeni tikili binadakı mənzilin qiyməti onun köhnə mənzilindən iki dəfə baha olur deyə, bu sahəyə maraq artır.

Ancaq sentyabr ayından başlayaraq Rusiyada qismən səfərbərlik elan olunması ilə Azərbaycanda, xüsusilə Bakı şəhərində belə bir formalaşdı ki, Rusiyadan kütləvi axın olacaq və gələnlər çox sayda daşınmaz əmlaklar, ev alacaqlar. Xarici vətəndaşın Azərbaycanda ev alması üçün mütləq şəkildə həmin əmlakın çıxarışı olmalıdır.

Bu dezinformasiya səbəbindən burada əmlakların qiymətlərində kəskin artım baş verdi. Belə ki, əlində pulu olan şəxslər ev aldılar ki, baha satsınlar. Nəticədə Rusiyadan Azərbaycana çox az sayda gələnlər oldu və onların da böyük bir hissəsi  azərbaycanlılar idi ki, onların da ölkənin müxtəlif yerlərində öz şəxsi əmlakları var. Bu, bir süni qiymət artımı oldu.

Çünki köhnə binların qiymətlərində kəskin artım onların real qiymətindən demək olar ki, iki dəfə bahadır. Bu baxımdan alıcı qismi azaldığına görə, həmin köhnə binların qiymətlərində enmələr müşahidə olundu. Təbii ki, enmə dedikdə qiymətlər öz köhnə bazar dəyərinə gəlib çatmalıdır. Çünki köhnə binaların satış qiymətləri reallığa uyğun deyil, bahadır”.

Ekspert deyir ki, 2023-cü ilin birinci yarısınadək həmin köhnə binaların qiymətlərində enmələr sürətlənəcək:

“Çünki köhnə tikili çoxmənzilli binaların əksəriyyəti öz istismar müddətini bitirib. Ona görə də o binalardakı mənzillər ipoteka predmetinə çevrilə bilmirlər, öz kapitallaşma dəyərini itirib.

Banklar belə onları girova götürmür. Yalnız onların artım səbəbi sökülmə ehtimalının olmasıdır ki, sökülmə ehtimalı uzunmüddətdən sonra ola bilər. Çünki bu gün Bakıda 100-dən artıq qəzalı vəziyyətdə olan köhnə çoxmənzilli yaşayış binası var. Eləcə də istismar müddəti bitmiş 11 minə yaxın köhnə çoxmənzilli 2-5 mərtəbəli bina var. Onların qısa müddətdə sökülməsi mümkünsüzdür.

Yəni köhnə binaları sökən şirkətlər özəl sektor olduğuna görə, onlar bazarı da nəzərə alaraq mərhələli şəkildə sökürlər. Nəzərə almalıyıq ki, 2000-ci ildən bu günə qədər paytaxt Bakı və Abşeronda tikilən yeni çoxmənzilli yaşayış  binalarının sayı orta hesabla 2 mindir. Əlavə minlərlə binanın qısa müddət ərzində sökülməsi və tikilməsi mümkünsüzdür. Bu baxımdan söküntü işləri asta-asta, bazarı nəzərə alaraq  gedəcəyinə görə həmin binalarda tələbat azaldıqca müəyyən zamandan sonra qiymət enmələri qaçılmaz olacaq. 

Yeni tikili binalarda isə fərqlidir və qiymətlərdə artım var. Səbəb isə odur ki, maya dəyəri baha gəlib çıxır. Həm tikinti materiallarının qiymətinin, tikinti xərclərinin artması və torpaq sahələrinin, xüsusilə də çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisi üçün yararlı torpaq sahələrinin qiymətlərinin kəskin baha olması səbəbindən həmin yeni tikli binalarda qiymət artımı davam edir. Yeni tikili binalarda yaxın zamanlarda qiymətlərin enməsi gözlənilən olmayacaq”.

Həmçinin oxuyun

DSMF bu şəxsdən daha bir ofis icarəyə götürdü – Bu dəfə 417 minə…

“Dövlət Sosial Müdafiə Fondu” (DSMF) Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən keçirilən daha bir tender müsabiqəsinin qalibi …