150 manata ev yalanına inanmayın!

Ekspertlər hazırda təklif edilən ucuz qiymətlərə aldanmamağı məsləhət görürlər

Yeni tikilən və yaxud tikilməsi planlaşdırılan çoxmərtəbəli binalarda mənzillərin hələ hazır olmamışdan bir neçə il öncə satılması təcrübəsi var. Düzdür, bu yolla mənzil sahibi olanlar var. Amma belə binalarda ev alıb aldananlar, pulu boşuna verənlərin sayı da çoxdur. Belə ki, ucuz qiymətə təklif olunan mənzillər alıcıları da çox cəlb edir. Lakin sonradan məlum olur ki, həmin mənzillər bir yox, bir neçə nəfərə satılıbmış.
Hazırda yenə də alıcıları cəlb edən endirimli təkliflər görürük. Hətta aylığı 150 manata ev təklif edən şirkətlər də var. Bu elanları görənlər ev arzularının yerinə yetdiyini düşünürlər. Amma ekspertlər alıcılara xəbərdarlıq edərək ucuz təkliflərə aldanmamağı məsləhət görürlər.

Tikinti şirkətləri öhdəlikləri pozurlar

Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı qəzetimizə açıqlamasında bildirdi ki, vətəndaşlar ucuz təkliflərlə irəli düşdüklərini hesab etsələr də, sonda aldanma ehtimalları böyükdür. Müsahibim deyir ki, 1 bloklu, 16 mərtəbəli binanın tikilib tamamlanması (daxili tamamlanmadan söhbət getmir) iki il ötürsə, deməli, orada problem var. Təcrübə də yarımçıq tikililərdən mənzil almağın olduqca riskli olduğunu deyir: “Burada söhbət təkcə tikintisi yarımçıq qalanlardan getmir. Eyni zamanda, yarımçıq qalır və ucuz qiymətə təklif olunursa, deməli, burada problem var. Məsələn, bir fakt deyim. “Nuray” MMC-nin rəhbəri bu gün həbsdədir. Həmin MMC bir mənzili bir neçə nəfərə satmışdı. İki il bundan əvvəl Xırdalanda tikilən bir binada endirim var idi. Sonra məlum oldu ki, həmin tikinti şirkətinin rəhbərinə cinayət işi qaldırılıb. O isə cinayətdən yayınmaq və s. məqsədlər üçün bir mənzili bir neçə nəfərə satırdı, ucuz təkliflər verirdi. Bu cür alqı-satqılar notarial qaydada təsdiq olunmur, bağlanan müqavilələrin reyestri aparılmır. Ona görə də insanlar onlara təklif edilən mənzilin başqasına satılıb-satılmadığını öyrənə bilmir”.
R.Osmanlının sözlərinə görə, evlərin tikintisinin 3-4 ilə təklif edilməsi o demək deyil ki, həmin vaxta hazır olacaq. Çünki tikintisi illərlə aparılan mənzillər var: “Şəhərdə illərdir tikintisi yarımçıq qalan onlarla mənzil tanıyıram. 2007-2008-ci illərdən başlanılıb, amma hələ də tamamlanmayıb. Ona görə də hesab edirəm ki, vətəndaşlar bu cür məsələlərdə ehtiyatlı davranmalıdırlar. Ucuz təkliflərə aldanmamalıdırlar. Hazırkı təklif edilən mənzillərin də qeyd olunan müddətə hazır olmaması, bir neçə nəfərə satılması ehtimalları ola bilər. Çünki tikintini aparan şirkət və ya şəxs yalnız müqavilə üzrə öhdəlik götürür. Tikinti şirkətləri isə əksər hallarda həmin öhdəlikləri pozurlar. Buna ciddi bir nəzarət də yoxdur”.

Bazarda 3 qrup şirkət var, hər birində risklər ola bilər

Müsahibim deyir ki, sonradan problemlərin yaranmaması üçün bu cür ev-alqı satqısında hüquqşünas yardımı almaq lazımdır: “Bizdə maklerə 3-5 min manat pul verirlər, amma vəkilə 300 manat vermək istəmirlər. Bu cür məsələlərdə sonradan problemlə üzləşməmək üçün hüquqşünas yardımı almaq lazımdır. Alqı-satqı prosesini bir nümayəndə – hüquqşünas tutub, etibarnamə verib, onun vasitəsilə həyata keçirsələr, daha yaxşı olar”.
Mənzillərin tikilib satılması ilə bağlı bazarda olan şirkətləri 3 qrupa bölən R.Osmanlı deyir ki, onların hər birində risklər ola bilər: “Birincisi, kifayət qədər maliyyə dayanıqlığı olan şirkətlər var. Hansı ki, onların bu sahədə heç bir problemi yoxdur. İkinci qrup ilkin maliyyə resurslarına malik olan və tikintinin sonrakı mərhələsində kənardan maliyyə resursları ilə fəaliyyət göstərənlərdir. Üçüncü qrupa isə maliyyə imkanları məhdud və kənar maliyyə resursları hesabına fəaliyyət göstərən şirkətlər aiddir. Birinci qrupda sadəcə, inzibati risklər ola bilər. Tikinti şirkətinin rəhbərinin səriştəsizliyindən vergi borcları yarana bilər və s. halda risk yaranar. İkincilərdə alqı-satqı, marketinq işləri düzgün həyata keçirilməz və risk çıxa bilər. Amma üçüncü halda risk qaçılmazdır. Çünki tikintinin bir balaca gecikməsi və yaxud alqı-satqı əməliyyatlarının proqnozlaşdırılan şəkildə aparıla bilməməsi problemi qaçılmaz edir. Belə şirkətlərin sayı kifayət qədər çoxdur”.

Müqavilə notarial qaydada təqsdiq edilmədiyi halda risk böyükdür

Hüquqşünas Müzəffər Baxışov da hazır olmayan binalardan mənzil almamağın tərəfdarıdır. Çünki bu cür mənzil alarkən bağlanan alqı-satqı müqaviləsi Mülki Məcəllənin tələblərinə uyğun deyil: “Bünövrə qoyulanda artıq müqavilə imzalayıb satış həyata keçirirlər. Həmin müqavilə isə notarial qaydada təsdiq edilmir. Sonradan isə bu məsələlər ciddi problemlər yaradır. Dəfələrlə çoxmərtəbəli çoxmənzilli binalarda evlərin satılması ilə bağlı əhalinin aldadılması halları baş verir. Bu cür qanunsuzluqlara yol verənlərin cinayət məsuliyyətinə cəlb edilməsi ilə bağlı hallar da çoxdur. Hüquqi baxımdan hazırkı vəziyyət göstərir ki, həmin binalardan mənzil almaq düzgün deyil. Heç kim onlara təminat vermir ki, ona satılan mənzil başqa birinə də satılmayıb və yaxud satılmayacaq”.

Hüquqşünas deyir ki, şirkətin və ya tikinti ilə məşğul olan şəxsin maliyyə vəziyyəti çətinləşəndə istər-istəməz maxinasiyalar etməyə başlayır. Vəziyyətdən çıxmaq üçün mənzilləri bir neçə şəxsə satmaq məcburiyyətində qalır. Düşünür ki, bu yolla vəziyyətdən çıxacaq və gələcəkdə problemini digər yollarla həll edəcək. Amma bu kimi hallar üst-üstə yığılır və gələcəkdə məlum olur ki, bir mənzil beş-altı adama satılıb: “Həmin şəxslərin özlərinin də arasında problem yaranır. Əldə olan müqaviləyə əsasən ilkin olaraq mənzil kimə satılıbsa, ona çatır. Şirkət və yaxud hüquqi və ya fiziki şəxs elə müflisləşmiş vəziyyətdə olur ki, həmin şəxslərə hər hansı pul ödəmək imkanı olmur. Pulun ödənilməsi ilə bağlı məhkəmənin hökmü və yaxud qətnaməsi ola bilər. Müflis olan şirkətdən və yaxud hansısa şəxsdən pulun alınması mümkün deyil. Ona görə məhkəmənin verdiyi qərarın da icrası mümkün olmur”.

Bu sahədə xüsusi nüfuz qazanmış şirkətlər çalışmalıdır

M.Baxışov bu sahədə problemlərin həlli üçün atılmalı olan addımlardan da danışdı. Bildirdi ki, bu sahədə Azərbaycanda xüsusi nüfuz qazanmış şirkətlər çalışmalıdırlar: “Onlara müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən həmin tikililərin aparılmasına müvafiq sərəncam verilməlidir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti haqqında qanunda, Mülki Məcəllədə əvvəlcədən qeydiyyat institutu var. Sonra həmin tikili vahid smeta sənədlərinə uyğun olaraq əvvəlcədən qeydiyyata alınmalıdır. Daha sonra həmin tikililərdə mənzillərin konkret şəxslərə satışı notarial qaydada həyata keçirilməlidir. Belə olan halda mənzilin başqa şəxsə satılması mümkün deyil. Bizdə təkliflər var və qanunda da bu imkanların nəzərdə tutulmasına baxmayaraq, tətbiqinə başlanılmır. Düşünürəm ki, bunun tətbiqi gələcəkdə vətəndaşların, vətəndaşlığı olmayan şəxslərin həmin binalarda mənzil almasında heç bir problem yaranmaz”.

“Əmlak bazarı elə vəziyyətdədir ki, hansısa layihənin başa çatması şübhə doğurur”

Əmlak üzrə ekspert Akif Əliyevin sözlərinə görə, mənzillərin bir neçə nəfərə satılmasından əlavə, hazırda əmlak bazarı elə vəziyyətdədir ki, hansısa bir layihənin başa çatması hətta şübhə doğurur. Ona görə də alıcı hökmən mənzil təklif edən şirkətin təcrübəsi ilə maraqlanmalıdır: “Həmin şirkətin indiyə qədər hansı layihələri başa vurması ilə maraqlanmaq lazımdır. Mövcud sənədlər alıcı tərəfindən yoxlanılmalıdır. Əmlak alan zaman hüquqşünas xidmətlərindən yararlanmaq lazımdır. Hansısa endirimli qiymətlərə görə bu gün layihə iştirakçısı olmaq böyük riskdir. Dövlət təminatı olarsa, İpoteka Fondu ilə razılaşmalar varsa, bu halda təbii ki, etibarlılıq olur. Əks halda risklər çox böyükdür. Mənzilin bir neçə nəfərə satılmasından başqa da risklər çoxdur”.
Müsahibim deyir ki, əhalinin bu sahədə alqı-satqı barədə kifayət qədər məlumatlı olmaması onları sonradan problemlə üz-üzə qoyur: “Hamı bu sahədə tam məlumatlı ola bilməz. Ona görə də alqı-satqı edən şəxslər bazarda çalışan bir neçə nüfuzlu əmlak şirkətləri ilə məsləhətləşməlidirlər. Təəssüf ki, bizdə bu cür xidmətlərdən istifadə edənlər demək olar ki, yoxdur”.
A.Əliyevin sözlərinə görə, bizdə bununla bağlı qanunvericilik yoxdur deyə, proseslər düzgün idarə olunmur: “Hansısa bir şirkət və ya şəxs sərmayə qoyub layihə hazırlayır. Normal təşkilat layihə reallaşdırarkən bu sahə ilə məşğul olan peşəkar əmlak şirkətlərini dəvət edib, onların vasitəsilə təbliğat, marketinq, satış işlərini həyata keçirir. Peşəkar əmlak şirkələri də bu layihənin mövcudluğunu, onun perspektivlərini qiymətləndirir və daha sonra işə başlayıb-başlamayacağına qərar verir. İndiki vəziyyətdə isə risklər böyükdür”.

Aygün Asimqızı